Financiering datapark

De kosten per hectare in het exploitatieplan en in de praktijk

  • De berekening in het exploitatieplan is gemaakt op basis van de regels die gelden omtrent grondexploitatieplannen.
  • Dergelijke exploitatieplannen gaan verplicht uit van de (vaak fictieve) situatie waarin een gemeente het hele project van A tot Z uitvoert en alle risico's draagt. In de praktijk loopt dit bijna altijd anders en wijken gemeenten hiervan af in contracten (anterieure of posterieure overeenkomsten genoemd). Vaak verzorgt de gemeente bijvoorbeeld de planologische grondslag, maar maken initiatiefnemers zelf bouwrijp. Er zijn vele variaties denkbaar.
  • Door alle kosten te begroten alsof de gemeente die zelf zou maken, is het mogelijk om die kosten te verhalen op initiatiefnemers die niet zo'n contract aangaan, de zogenoemde free riders.
  • Kortom, de manier van berekenen dient ter bescherming van een gebiedsontwikkeling en de positie van de gemeente daarin. Het is een soort vangnet. Het wil niet zeggen dat de gemeente daadwerkelijk die risico's zelf allemaal gaat lopen. Met betrekking tot de 166 ha voor het datapark loopt de gemeente Zeewolde zelf nagenoeg geen risico's omdat ze geen actieve grondpolitiek voert.
  • Alleen bij het businesspark wordt grond gekocht (net als de vorige keren bij Trekkersveld III etc.). Daar loopt de gemeente wel enig risico. In de praktijk worden die risico's sterk verminderd doordat de kosten voor de ontwikkeling goedkoper zijn door de samenhang met het datacenter terrein en doordat zich al veel bedrijven gemeld hebben met interesse in een kavel op Trekkersveld 4.

Kosten en opbrengsten voor de gemeente

  • De gemeente investeert niet in de bouw van het datacenter. In de bouwfase kost het datacenter de gemeente dus geen geld. 
  • De bouw en aanleg van het datapark levert tweeledig geld op. Enerzijds doordat er bouwleges betaald worden. Anderzijds doordat 'werk met werk' gemaakt kan worden en de gemeente daardoor goedkoper haar eigen bedrijfsterrein (de 35ha) bouwrijp kan maken. 
  • Op de langere termijn, als het datacenter operationeel is, levert het naast werkgelegenheid en indirecte economische baten (toeleveranciers e.d.), jaarlijks substantiële bedragen aan OZB opbrengsten op.
  • Daarnaast verwacht de gemeente dat hiermee een stap gezet wordt richting een 'nieuwe economie' en dat een datacenter een aanzuigende werking heeft op bedrijven die zich hier ook mee vereenzelvigen (data analyse, ICT bedrijven, AI etc.). Dit 'spin-off' effect is niet concreet hard te maken, maar ligt wel in de lijn der verwachtingen.

Kosten voor de initiatiefnemer

  • De kosten voor grondverwerving, en de schadeloosstelling voor de boeren wordt betaald door de initiatiefnemer.
  • De kosten voor het bouwrijp maken van de 166 ha worden betaald door de initiatiefnemer.
  • Als de kosten voor het project hoger uitvallen dan geraamd dan komen de kosten voor rekening van de initiatiefnemer.
  • De gemeente loopt geen financieel risico (zie de uitleg over het verschil in kosten in het exploitatieplan en in de praktijk).
  • De initiatiefnemer betaalt alle onderzoeken die worden doorlopen en de kosten voor vergunningsaanvragen etc. Ook Arcadis wordt door de initiatiefnemer betaald. 
  • Kosten die in eerste instantie door de gemeente worden betaald, zoals beoordelingen/ toezicht, juridische kosten en kosten voor grondverwerving en begeleiding, worden door de initiatiefnemer (terug)betaald bij de betaling van de bouwleges. Dit soort kosten zijn in de bouwleges verrekend. 
  • Het datacenter gedeelte komt in de praktijk voor rekening en risico van de initiatiefnemer. In feite zijn alle kosten op basis van nacalculatie voor de initiatiefnemer.
  • De initiatiefnemer koopt agrarische grond. Deze grond moet voor eigen rekening nog bouwrijp gemaakt worden. Daarnaast draagt de initiatiefnemer aanzienlijk bij aan de ontwikkelkosten van de infrastructurele werken (brug, wegen). Deze bijdragen zijn niet meegenomen in hun aankoopprijs. 

Risico's gemeente en inwoners Zeewolde

  • De financiële risico's voor de gemeente ten aanzien van het datapark zijn minimaal. Het bedrijf neemt een substantieel deel van de kosten van de ontwikkeling voor haar rekening.
  • Klop het dat de gemeente financieel niet participeert, geen risico's loopt maar ook niets verdient?  Dat klopt voor de 166 hectare voor zover je alleen naar de directe grondtransacties kijkt. Dat is inherent aan de keuze om geen risico te willen lopen. Dat is bovendien consistent met de wettelijke instrumenten die enkel uitgaan van het verhalen van de kosten. De gemeente kan echter wel kosten in rekening brengen die boven dit plangebied uitstijgen (zogenaamde "bovenwijkse" kosten). Ook profiteert de gemeente indirect door 'werk met werk' te maken en door een gezamenlijke planontwikkeling. Kortom, puur op de grondtransactie wordt geen winst gemaakt, maar in zijn geheel zijn er wel voordelen te behalen. 
  • De gemeente loopt wel enig risico met betrekking tot het businesspark, waarvoor door de gemeente grond wordt gekocht en bouwrijp gemaakt. In de praktijk worden die risico's sterk verminderd doordat de kosten voor de ontwikkeling goedkoper zijn door de samenhang met het datacenter terrein en doordat zich al veel bedrijven gemeld hebben met interesse in een kavel op Trekkersveld 4.

Opbrengsten datapark

De gemeentelijke overheid gaat niet over de belastingen/winsten die een bedrijf maakt in Nederland. Het datacenter project krijgt geen subsidies. 

Bepaling uitgifteprijs

  • De initiatiefnemer koopt de 'ruwe bouwgrond' in en maakt de grond zelf bouwrijp. Het datacenter gedeelte komt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. In feite zijn alle kosten dus op basis van nacalculatie voor de initiatiefnemer.
  • Er wordt zeker niet onder marktprijs verkocht. De prijzen zijn vastgesteld op basis van een advies van een onafhankelijk bureau en eigen marktonderzoek. Dat geldt zowel voor het datacenter gedeelte als het reguliere bedrijfsterrein.
  • De markt voor dit type datacenters is een afzonderlijke markt. Grondprijzen zijn af te leiden van andere transacties in Nederland.
  • Van dit soort datacenters zijn er vier gebouwd in Nederland (Google 2 en Microsoft 2). Daarbij zijn grondprijzen betaald van 48, 65, 70 en 72 euro per m2. De feitelijke bebouwingspercentages daar liggen echter zeker dubbel zo hoog en de toegestane bebouwingspercentages liggen nog veel hoger. Buiten deze overwegingen, wordt er niet verkocht gelet op de keuze om niet te veel risico's te nemen als gemeente. 
  • De kavels in het businesspark kosten meer per m2 maar dit heeft niets te maken met vereffening van kosten. Beide prijzen (datapark en businesspark) zijn marktconform. Grondprijzen in Nederland worden in hoge mate bepaald door wat je op die grond mag conform het bestemmingsplan. In het geval van het datacenter mag er maximaal circa 30% bebouwd worden terwijl bij een regulier bedrijfsterrein zoals Trekkersveld III kopers hun kavel voor wel 70% mogen bebouwen.
  • Voor het bedrijfsterrein (businesspark) geldt dat de uitgifteprijs kort voor de uitgifte bepaald wordt. Mede aan de hand van marktvraag.